NS 8405, 8406 eller 8407? Slik velger du kontraktsstandard som byggherre

Valget av kontraktsstandard tas tidlig — ofte før rådgiverne er om bord — og det er vanskelig å gjøre om senere. Standarden avgjør hvem som prosjekterer, hvem som bærer risikoen når noe går galt, og hvor mye oppfølging økonomien krever underveis.

De tre standardene brukes til det samme: å regulere forholdet mellom byggherre og entreprenør i et bygge- eller anleggsprosjekt. Forskjellene ligger i hva entreprenøren skal levere, og hvor formelt partene må opptre overfor hverandre.

Her er forskjellene i kortform, og deretter en enkel prosess du kan bruke for å velge riktig standard for ditt prosjekt.

Forskjellene på ett brett

Tabellen er naturligvis en forenkling. Standardene er hver på flere titalls sider, og avtaledokumentet kan avvike fra dem på punkt etter punkt — husk at det alltid er avtalen som gjelder.

Brakka hjelper deg uansett

Brakka er laget for byggherrer. Du setter opp prosjektet etter standarden du velger — NS 8405, 8406 eller 8407 — og kontrakter, endringer og fakturaer følger reglene som gjelder for den. Alt om prosjektet på ett sted.

Resten av denne artikkelen handler om selve valget.

NS 8405 — utførelsesentreprise med full rigg

NS 8405 er standarden for den klassiske utførelsesentreprisen. Byggherren står for prosjekteringen, vanligvis gjennom arkitekt og rådgivende ingeniører, og entreprenøren bygger det tegningene og beskrivelsen sier. Er tegningene feil, er det byggherrens problem. Er utførelsen feil, er det entreprenørens.

Det som kjennetegner NS 8405, er formalismen. Standarden er laget for prosjekter der mange aktører skal koordineres, og den løser det med et strengt varslingsregime. Oppdager entreprenøren noe som gir grunnlag for mer betaling eller mer tid, må han varsle uten ugrunnet opphold. Det første varselet er bare et varsel — beløpet kommer senere, som et spesifisert og begrunnet krav, og også det skal sendes uten ugrunnet opphold når entreprenøren har grunnlag for å regne på det. Det er det kravet byggherren må ta stilling til. Lar entreprenøren være å varsle, kan han tape kravet. Lar byggherren være å svare på det spesifiserte kravet, kan han tape innsigelsene.

Det gir forutsigbarhet, men det koster. En byggherre som velger NS 8405, bør ha en organisasjon som faktisk følger opp: noen som leser varslene når de kommer, tar stilling til dem, og dokumenterer svaret. I praksis betyr det en prosjektleder eller byggherrerådgiver med tid til jobben, og et sted å holde orden på hva som er varslet, hva som er svart, og hva som er akseptert.

Slik ser den tråden ut i Brakka — varsel, svar og status samlet på én endring, med interne kommentarer holdt adskilt fra det som er formelt kommunisert til entreprenøren:

NS 8405 passer når prosjektet er stort nok til at koordineringen er reell — flere sideentrepriser, mange grensesnitt, stramt fremdriftsbilde — og byggherren har, eller kjøper inn, kapasitet til å håndtere formalismen.

NS 8406 — den forenklede

NS 8406 regulerer samme entrepriseform som NS 8405. Byggherren prosjekterer, entreprenøren utfører. Forskjellen ligger i hvor mye som kreves av partene underveis.

Den viktigste forskjellen er varslingsreglene. NS 8405 sier «uten ugrunnet opphold» og lar den som er for sen, tape kravet. NS 8406 sier «innen rimelig tid» og lar konsekvensen stå åpen — for sen varsling kan fortsatt koste kravet, men etter alminnelige passivitetsregler, ikke etter en frist i standarden (punkt 3). Standarden har også færre regler om møter, fremdriftsplaner og formell samordning, rett og slett fordi den forutsetter at det er færre å samordne.

Forenklingen er verdt det når prosjektet er oversiktlig. Én hovedentreprenør, kanskje noen få sideentrepriser, og en byggherre som ikke har en egen prosjektavdeling til å holde formalismen i NS 8405 i live. For mange kommuner og mindre utbyggere er det en mer ærlig beskrivelse av hverdagen enn NS 8405.

Det som ikke forenkles, er økonomien. Endringer skal fortsatt avtales og prises, fakturaer skal fortsatt kontrolleres mot kontrakt og fremdrift, og sluttoppgjøret skal fortsatt henge sammen med det som er avtalt underveis. NS 8406 gir slakkere frister — ikke mindre behov for dokumentasjon.

NS 8407 — totalentreprisen

NS 8407 er en annen entrepriseform. Byggherren beskriver hva bygget skal oppfylle — funksjonskrav — og totalentreprenøren tar ansvaret for både prosjektering og utførelse. Byggherren kjøper et ferdig resultat.

Fordelen er at prosjekteringsrisikoen flyttes. Velger totalentreprenøren en løsning som ikke fungerer, er det hans ansvar å rette den. Byggherren trenger ikke egne rådgivere til å detaljprosjektere, og grensesnittet mellom prosjektering og utførelse — der mange tvister i utførelsesentrepriser oppstår — ligger hos én part.

Men risikoen flyttes ikke fullstendig. Byggherren beholder ansvaret for det han selv har bestemt. Sender du ut et forprosjekt med valgte løsninger, er de løsningene fortsatt dine, med mindre totalentreprenøren uttrykkelig overtar risikoen for dem. Og funksjonskravene må være gode nok til å beskrive det du faktisk vil ha — uklare krav gir entreprenøren rom til å velge det billigste som oppfyller ordlyden.

Varslingsreglene i NS 8407 ligner NS 8405, med strenge frister og tap av krav. Så selv om byggherren har mindre å prosjektere, har han ikke mindre å følge opp: endringsordrer, forsering, fristforlengelse og sluttoppgjør krever samme disiplin.

NS 8407 passer når byggherren vet hva han vil ha, kan beskrive det som krav, og ønsker én ansvarlig motpart for løsningen. Det er også standarden som brukes i de fleste større offentlige byggeprosjekter i dag.

Samspill som påbygg

Samspillsentreprise er en gjennomføringsmodell, og finnes ikke som egen standard. Byggherre og entreprenør — ofte med rådgivere — utvikler prosjektet sammen i en tidlig fase, før det går over i en vanlig kontrakt, som regel NS 8407 med tilpasninger.

Modellen brukes når prosjektet er komplekst nok til at byggherren vil ha entreprenørens kompetanse inn før løsningene låses, og ofte med en form for målpris og deling av over- og underskridelser. Det stiller egne krav til åpen økonomi og løpende innsyn.

Samspillsentrepriser blir mer og mer vanlig, og vi går i dybden på hvordan de fungerer i en senere artikkel. Vil du ha beskjed når den kommer?

Hva med NS 8401 og NS 8402?

Disse to er rådgiverkontrakter for arkitekt, prosjekterende og andre konsulenter, ikke entreprisekontrakter, og er derfor holdt utenfor tabellen. I en utførelsesentreprise etter NS 8405 eller 8406 vil du typisk ha én eller flere NS 8401/8402-kontrakter i tillegg. I en totalentreprise etter NS 8407 sitter rådgiverne som regel hos totalentreprenøren.

Slik velger du

Vet du hva du vil ha, eller hvordan det skal bygges? Kan du beskrive resultatet som funksjonskrav og er komfortabel med å la entreprenøren velge løsninger, peker det mot NS 8407. Har du — eller vil du ha — kontroll på løsningene selv, med egne rådgivere, peker det mot en utførelsesentreprise.

Hvor stort og sammensatt er prosjektet? Flere sideentrepriser, mange grensesnitt og stramt fremdriftsbilde tilsier NS 8405. Ett oversiktlig prosjekt med én hovedentreprenør tåler NS 8406 godt.

Hva har du av organisasjon? Dette er spørsmålet flest undervurderer. NS 8405 og NS 8407 forutsetter at noen på byggherresiden følger opp varsler fortløpende. Har du ikke det — og ikke tenker å kjøpe det inn — er NS 8406 ofte det ærlige valget for en utførelsesentreprise. For en totalentreprise finnes ikke en tilsvarende forenklet variant, så da må kapasiteten på plass uansett.

Hvilken risiko vil du sitte med? Utførelsesentreprise gir deg risikoen for prosjekteringen, men også kontrollen. Totalentreprise flytter mye av risikoen i bytte mot at du gir fra deg løsningsvalgene, og du betaler for at entreprenøren tar den.

Et forbehold til slutt: valget påvirkes også av markedet. Det veier tungt hva entreprenørene i regionen er vant til, hvor mange som vil gi pris under den ene eller andre modellen, og hva rådgiverne dine anbefaler.

Det som er felles

Uansett standard ender økonomien i de samme tre bøttene: kontrakten slik den ble inngått, endringene som kommer underveis, og fakturaene som skal stemme med begge. Standarden bestemmer reglene for hvordan de tre henger sammen — fristene, formkravene, hvem som bærer hva. Den bestemmer ikke om du har oversikt.

Brakka er laget for å holde den oversikten for byggherrer, på tvers av NS 8405, 8406 og 8407:

Kontrakten registreres med standarden som ramme, endringer følger reglene som gjelder, og fakturaene kontrolleres fortløpende mot det som faktisk er avtalt.

Standardene er utgitt av Standard Norge og er opphavsrettsbeskyttet. Denne artikkelen er en oversikt — ikke en erstatning for standardteksten, og ikke juridisk rådgivning. Originalene finner du hos Standard Norge: NS 8405 og NS 8406 · NS 8407

Les også: Endringsordre i byggeprosjekter · Slik fungerer LPS-regulering · Prosjektøkonomi for byggherrer